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Investitionen
Aktualisiert am 29.10.2021 - 08:19

Veränderungen voraussehen

Berater Nagy © rosenbaum nagy unternehmensberatung

Sozialunternehmen müssen langfristig planen und kurzfristig auf neue Gesetze reagieren. Worauf sie bei Investitionen noch achten müssen, zeigt Attila Nagy, geschäftsführender Partner bei der rosenbaum nagy unternehmensberatung.

Die meisten Felder der Sozialwirtschaft wiesen in den letzten Jahren hohe Wachstumsraten auf. Dies ist einerseits auf demografische Effekte und andererseits auf eine intensivierte Leistungserbringung zurückzuführen. Daher stiegen beispielsweise durch erhöhte Betreuungszeiten auch in solchen Regionen die Umsätze in den Kindertagesstätten stark an, in denen die Steigerung der Zahl der betreuten Kinder nur geringfügig war.

Trotz dieser Erfolgsstory wäre es im Zusammenhang mit Investitionsmaßnahmen äußerst fahrlässig, die Entwicklungen und Erfahrungen der Vergangenheit fortzuschreiben. Vielmehr muss das Management von Sozialunternehmen jede Investmententscheidung auf Basis einer angemessen differenzierten Planung treffen, die zu Beginn auch eine Auseinandersetzung mit den marktlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen beinhaltet. Denn die Sozialwirtschaft ist aufgrund des starken Anteils der (quasi)staatlichen Finanzierung besonders anfällig für gesetzliche Änderungen, die bereits mit kurzen Ankündigungszeiten die Refinanzierungsmodelle und die Attraktivität einzelner Angebotssegmente drastisch verändern können, wie dies aktuell beispielsweise durch die letzten Pflegereformen erfolgt ist.

Dies ist umso bedeutsamer, da die Investitionen häufig für Spezialimmobilien getätigt werden und eher auf eine Laufzeit von 25 bis50 Jahren angelegt sind, während die Gesetzesauswirkungen meist mit etwa zwei bis drei Jahren Ankündigungszeit erkennbar sind. Damit steht das Management vor der Herausforderung, eine Planung für eine ungewisse Zukunft vorzunehmen. Auch wenn sicherlich nicht alle zukünftigen Entwicklungen vollständig vorauszusehen sind, hilft eine strukturierte Planung, die Situation besser einzuschätzen und mögliche Risiken zu vermeiden oder zumindest abzupuffern.

Nachfolgend fassen wir wichtige Aspekte zusammen, die im Vorfeld einer Investition zu beachten sind:

1. Analyse der übergeordneten Trends und Entwicklungen

Die Sozialwirtschaft unterliegt sowohl allgemeinen Trends als auch spezifischen gesetzlichen Entwicklungen. Diese muss das Management bei der Vorbereitung von Investitionen möglichst gut antizipieren. Bei den Gesetzesentwicklungen geht es nicht nur um bereits beschlossene Gesetze,  sondern auch um Themen, die im politischen Raum intensiv diskutiert werden. So war beispielsweise die im Frühjahr 2021 beschlossene Tarifpflicht für die Pflege bereits seit mindestens fünf Jahren sowohl Gegenstand von fachlichen und politischen Diskussionen, als auch in vielen Regionen bereits marktliche Realität. Die damit verbundenen oft negativen Auswirkungen auf Gewinnmargen haben unmittelbaren Einfluss auf die Investitionen in Altenpflegeeinrichtungen. Aber auch dem Beschluss des Bundesteilhabegesetzes gingen langjährige Diskussionen voraus, die letztlich Eingang in den Gesetzestext fanden.

Aktuell ist beispielsweise für die Angebote der Altenhilfe gut antizipierbar, dass es weitere Reformen aufgrund der ungeklärten nachhaltigen Finanzierung der Pflegeversicherung geben wird, zu denen auch Kostendämpfungsmaß­nahmen gehören werden. Diese könnten beispielsweise die Reduktion der Gesamtsumme der aktuell abrufbaren Teilbudgets der ambulanten Versorgung betreffen, die unter konsequenter Nutzung aller Budgetbestandteile wie ambulanten und teilstationären Sachleistungsbudgets, Entlastungsleistungen, Verhinderungs- und Kurzzeitpflege oder WG-Zuschlägen bis zu doppelt so hoch sein können wie das Budget für die stationäre Pflege. Hier ist aufgrund der Diskussionen in den letzten Jahren zu erwarten, dass es entweder Kürzungen geben wird oder dass es ein einheitliches Gesamtbudget gibt, das sowohl ambulant als auch stationär gilt. Dieses Gesamtbudget wäre allerdings voraussichtlich niedriger als die aktuelle Summe der ambulanten Einzelbudgetelemente. Verlierer könnten beispielsweise alternative Versorgungsformen unter Einbindung der Tagespflegen sein.

Aber auch zukünftige Kundenbedürfnisse sollten beachtet werden. Hierzu gehört sicherlich ein kritisches Hinterfragen des Baus von Doppelzimmern, auch wenn die gesetzlichen Regelungen dies noch zulassen. Aber auch das Thema Nachhaltigkeit und langfristig steigende Energiepreise sollten bei den Investitionen beachtet werden, verbunden mit der Anforderung, das Wohnangebot auch an ein möglicherweise verändertes Klima anzupassen.

2. Analyse des lokalen Marktes

Zusätzlich muss eine Investitionsentscheidung auch die Verhältnisse des lokalen Marktes hinsichtlich der zu erwartenden Nachfrage- und Angebotsentwicklung berücksichtigen. Dies gilt besonders deshalb, weil die investitionsintensiven stationären und teilstationären Geschäftsmodelle der Sozialwirtschaft eine faktische Vollauslastung erfordern, damit keine Defizite entstehen. Eine schlecht ausgelastete Einrichtung führt nicht nur bei der Vermietung der Immobilie sondern insbesondere auch beim umsatzmäßig bedeutsameren Betrieb zu strukturellen Defiziten.

Deswegen muss sich das Management mit den Begebenheiten des konkreten Einzugsbereiches der Einrichtung im Sinne einer Mikrostandortanalyse auseinandersetzen. Dazu gehört eine Prognose der Nachfrageentwicklung, die sich auf die Gemeinde- oder bei größeren Städten auf die Stadtteilebene beziehen muss. Bei den Angeboten für Kitas oder die Altenhilfe lässt sich die Nachfrage aus demografischen Daten auf Gemeindeebene modellieren. Der Nachfrageentwicklung kann das aktuelle Angebot im definierten Einzugsbereich gegenübergestellt werden.

Aber auch ein Markt mit einem ausgeglichenen Nachfrage-Angebotsverhältnis muss kein Ausschlusskriterium sein. Denn ein besseres Angebot mit einem besseren Konzept kann sich gegenüber den bestehenden Anbietern durchsetzen. Daher gehört eine Wettbewerbsanalyse zur Entscheidungsvorbereitung dazu, ebenso wie eine Analyse der aktuellen Preise und Mieten.

Interessant ist hierbei, dass die letzte Pflegereform durch die Einführung der Tarifpflicht das bestehende Preisgefüge und hierdurch die Wettbewerbslandschaft verändert. Die heute zuweilen spürbaren Preisunterschiede bei Pflegeheimen oder Tagespflegen, aber auch bei der ambulanten Pflege, werden zukünftig stark nivelliert, denn bisher nicht tarifgebundene Träger müssen zukünftig ihre Mitarbeiter tariflich bezahlen und dies zieht Preiserhöhungen mit sich. Dies verbessert die Expansionschancen gerade für tariftreue gemeinnützige Anbieter.

Die Grundlage dafür, eine Einrichtung mit Vollauslastung zu betreiben, bildet jedoch nicht nur die Nachfrage der Endkunden. Mittlerweile häufen sich die Fälle, dass Einrichtungen nicht mit voller Kapazität betrieben werden, weil nicht ausreichend Mitarbeitende gewonnen werden können. Daher müssen alle Organisationen im Vorfeld einer Investition die Möglichkeiten der zukünftigen Personalgewinnung genau prüfen und als Teil der Investitionsmaßnahme auch vorausschauende Schritte für die Sicherstellung der Personalbasis einleiten.

3. Das richtige Betriebskonzept als zentrale Weichenstellung

Ein attraktives Einrichtungskonzept ist in vielerlei Hinsicht das Herzstück jedes neuen Angebotes. Hier spielen sowohl die Immobilie als auch die Dienstleistungen eine zentrale Rolle. Bei der Planung muss das Management dafür Sorge tragen, dass das Angebot dauerhaft sowohl für die Endkunden als auch für institutionelle Kunden attraktiv ist und zugleich eine gute Bewirtschaftbarkeit sichergestellt ist. 

Zukünftig hat das Einrichtungskonzept auch einen stärkeren Einfluss als bisher auf die erforderliche Personalstruktur. Denn sowohl Einrichtungen der Behinderten- als auch zukünftig der Altenhilfe können nach den veränderten gesetzlichen Regelungen mit unterschiedlichen Fachkraftquoten auch unterhalb von 50 Prozent arbeiten, wenn sie sich auf entsprechende Zielgruppen spezialisieren. Im Rahmen einer Neuinvestition sollten die Träger daher auch bewusst neue Wege hinsichtlich der Angebotskonzepte gehen.

Bei der Bewirtschaftbarkeit spielen beispielsweise Laufwege, die Bodenbeläge, Möglichkeiten des Einsatzes digitaler Technologien aber auch Fragen eine Rolle, wie die Einrichtung beispielsweise. im Fall weiterer Pandemien oder Naturereignisse sicher betrieben werden kann. Gerade vor dem Hintergrund der anstehenden Mehrpersonalisierung in der Pflege macht es selbst bei Bestandseinrichtungen Sinn, die Aufgabenverteilung und die Abläufe neu zu planen, denn mit mehr Personal können auch kleinteiligere Konzepte, wie Heime der vierten und fünften Generation besser als bisher umgesetzt werden.

4. Risiken reduzieren durch eine gute Business-Planung

Nicht an jedem Standort können eigentlich sinnvolle Angebote attraktiv und wirtschaftlich umgesetzt werden. Um für die Chancen und Risiken sowie die künftigen Ergebnisse einen klareren Blick zu haben, sollte das Management eine ausreichend differenzierte Planung vornehmen, die nicht nur die Finanzierung der Immobilie sondern auch den Betrieb der verschiedenen Angebote abbildet. Hier sind insbesondere auch verschiedene Angebotskonzepte und die möglichen Anlaufkosten zu modellieren. Außerdem sollte dringend vermieden werden, dass sich das Immobiliengeschäft, also die Vermietung oder Finanzierung über die Investkosten, und das operative Geschäft quersubventionieren. Denn die Finanzierungssysteme verändern sich ständig und bei einem Wegfall von Quersubventionsmöglichkeiten würde die Gesamtkonstruktion schnell gefährdet sein.

Eine besondere Rolle für die Auskömmlichkeit des Immobilienparts spielen der Gebäudezuschnitt und die Nutzung der Immobilie. So kann man bei entsprechender Planung sämtliche Flächen eines Altenpflegeheimes in eine Refinanzierung bringen, während beim Betreuten Wohnen die Verkehrsflächen nicht vermietbar sind. Bei WGs kann zumindest der WG-interne Flächenanteil vermietet werden. Daher ist insbesondere beim Betreuten Wohnen rückwärts zu rechnen, welche Vermietungspreise erzielt werden müssen und die Erkenntnisse sind den in der Marktanalyse ermittelten Preisen gegenüberzustellen. Bei der Planung der Immobilienrefinanzierung sollten auch die unterschiedlichen Möglichkeiten von Zuschüssen oder sonstigen Subventionierungen berücksichtigt werden, die teilweise an die Nutzungsform gebunden sind. Diese können je nach Region beispielsweise helfen, die effektiven Miethöhen oder Investitionskosten zu senken. Bei der Planung der Dienstleistungen sollten die verschiedenen Angebotssegmente ebenfalls einzeln beplant werden, wobei auch hier alternative Angebote geprüft werden sollten.

Die jeweiligen Einzelplanungen werden zu einer integrierten Business-Planung zusammengeführt. Diese beinhaltet neben der reinen Investitionsplanung auch eine Ertragsplanung, die sich unter anderem aus der geplanten Belegung und der hieraus abgeleiteten Personalplanung ergibt. Gerade hinsichtlich der Belegungsentwicklung und den Personalplanungen sollten Real- und Worst-Case-Szenarien betrachtet werden. Eine integrierte, frei parametrierbare Planung mit miteinander logisch verknüpften Planungsblättern ermöglicht eine laufende Analyse verschiedener Ausgestaltungen oder Szenarien unter unterschiedlichen Annahmen mit wenig Aufwand. Deren Erstellung erfordert zwar zunächst Ressourcen, verbessert aber die anschließende Planungsqualität und -effizienz deutlich. Dies ist umso wichtiger, als sich im Planungsverlauf wesentliche Prämissen laufend verändern.

Bei den Planungen darf das Management nicht der häufig anzutreffenden Verlockung erliegen, so lange an den einzelnen Schrauben zu drehen, bis es „unter dem Strich“ passt. Vielmehr müssen bei den Planungen laufend auch die Annahmen für die Kosten, die Belegung sowie die erzielten Preise auf ihre Plausibilität überprüft werden.

5. Risikoreduktion durch flexible Konzepte

Investitionen in der Sozialwirtschaft betreffen zu einem großen Teil Spezialimmobilien. Aufgrund veränderter Gesetze, aber auch durch demografische Entwicklungen können sich die Möglichkeiten eines wirtschaftlichen Betriebes im Zeitverlauf verändern. So spielen sich in Stadtteilen demographische Entwicklungen oft wellenförmig ab. Der dringend benötigten Kindertagesstätte im Neubaugebiet droht nach zehn bis 15 Jahren ein Leerstand oder in alteingesessenen Wohngebieten der Siebzigerjahre findet ein Generationswechsel statt, sodass die Tagespflege nicht mehr die starke Nachfrage erfährt. Ebenso können sich aufgrund gesetzlicher Änderungen die Bedarfe nach Angeboten verändern, sodass die Immobilien nicht mehr in der ursprünglichen Form oder in vollem Umfang verwendet werden können.

Da die Entwicklungen auf 25 bis50 Jahre nur in Ansätzen vorausschaubar sind, empfiehlt es sich bei den Planungen von vornherein auch alternative Verwendungen, etwa als normale Wohnungen mitzudenken. Dies kann beispielsweise durch eine intelligente Planung der Lage der Treppenhäuser, die technischen Installationen oder statisch gut verlegbare Innenwände unterstützt werden. Hierdurch können Langfristrisiken wirksam reduziert werden.

 

Der Autor

Attila Nagy ist geschäftsführender Partner bei der rosenbaum nagy unternehmensberatung. nagy(at)rosenbaum-nagy.de

Die rosenbaum nagy unternehmensberatung unterstützt die Veröffentlichung und Verbreitung dieses Beitrags.

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